Como funciona o financiamento imobiliário?

Como funciona o financiamento imobiliário? Saiba tudo antes de realizar o sonho da casa própria

Adquirir um imóvel é uma das conquistas mais marcantes da vida. Porém, o caminho até as chaves pode gerar dúvidas — especialmente quando o assunto é financiamento imobiliário, uma das formas mais utilizadas no Brasil para tornar o sonho da casa própria possível.

Pensando em facilitar essa jornada, preparamos este guia completo para que você entenda, de forma simples e clara, como funciona o financiamento imobiliário, quais são as modalidades disponíveis, os principais custos envolvidos e o que fazer para aumentar suas chances de aprovação.

O que é financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma modalidade de crédito oferecida por bancos e instituições financeiras que permite comprar, construir ou reformar um imóvel.

Na prática, o processo é assim: o comprador solicita o crédito ao banco, que faz a análise financeira e, se aprovado, paga o valor do imóvel diretamente ao vendedor. Em contrapartida, o bem fica alienado à instituição financeira até o pagamento da última parcela. Isso significa que você pode morar e usufruir do imóvel desde o início, mas ele só passa oficialmente para o seu nome ao final do contrato.

O financiamento pode ser feito tanto para imóveis novos, usados ou comerciais, e os prazos de pagamento costumam variar conforme o perfil do comprador e as condições do banco — podendo chegar a 35 anos.

Principais tipos de financiamento imobiliário

No Brasil, existem dois sistemas principais de financiamento: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

SFH – Sistema Financeiro da Habitação

É o modelo mais popular para imóveis residenciais. Criado pelo governo, o SFH busca facilitar o acesso à casa própria, oferecendo regras mais acessíveis e taxas de juros limitadas a até 12% ao ano.

O imóvel financiado pelo SFH deve ter valor de até R$ 1,5 milhão e o comprador pode usar o FGTS ou a poupança para dar entrada ou abater parcelas.

SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário

O SFI é mais flexível e usado em casos que não se enquadram nas regras do SFH — por exemplo, imóveis de valor superior ao limite estabelecido.

Nesse modelo, não há restrição de preço do imóvel e o banco tem liberdade para definir as taxas de juros, negociadas diretamente com o comprador. Aqui, não é possível utilizar o FGTS como recurso para entrada ou amortização da dívida.

Financiamento direto com a construtora

Outra opção é negociar diretamente com a construtora. Nesse formato, o comprador normalmente adquire o imóvel na planta e paga as parcelas até a entrega das chaves (ou por alguns anos após).

As condições variam conforme o empreendimento, mas é comum parcelar a entrada e o saldo devedor diretamente com a empresa, sem intermediação bancária.

Programa Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida é um programa do governo federal que ajuda famílias de baixa e média renda a financiar a casa própria com juros reduzidos e subsídios.

O programa é dividido em quatro faixas de renda, que determinam o valor dos benefícios:

• Faixa 1: renda de até R$ 2.640,00 – subsídios maiores e juros muito baixos (ou até zero).
• Faixa 2: renda entre R$ 2.640,01 e R$ 4.400,00 – juros baixos e benefícios intermediários.
• Faixa 3: renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8.000,00 – menos subsídios, mas taxas menores que as do mercado.
• Faixa 4: renda acima de R$ 8.000,00 – sem subsídio, porém com condições facilitadas.

Os imóveis podem ser novos ou usados, e o valor máximo financiável varia conforme a região do país, com limites maiores para capitais e áreas metropolitanas.

Custos que envolvem um financiamento imobiliário

Além das parcelas mensais, o financiamento inclui custos iniciais e taxas complementares. Em geral, os bancos financiam até 80% do valor do imóvel, sendo necessário dar 20% de entrada.

Outros gastos incluem:

• Taxas de cartório e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
• Tarifas bancárias e administrativas
• Seguros obrigatórios (morte, invalidez e danos ao imóvel)
• Taxas condominiais (no caso de apartamentos)
• Custos de escritura e registro (para imóveis na planta)

Planejar-se para esses valores é essencial para evitar imprevistos e garantir uma compra tranquila.

Dicas para ter o financiamento aprovado:

1.     Organize a documentação – mantenha RG, CPF, comprovantes de renda e certidões atualizados.

2.     Mantenha o nome limpo e um bom score de crédito – isso mostra ao banco que você é um bom pagador.

3.     Comprove renda compatível com o valor do imóvel – as parcelas não devem ultrapassar 30% da sua renda mensal.

4.     Tenha estabilidade profissional – vínculos de trabalho estáveis são bem vistos na análise.

5.     Compare condições entre bancos – pequenas diferenças nas taxas podem representar grande economia a longo prazo.

Planeje, pesquise e realize o sonho com segurança

O financiamento imobiliário pode parecer complexo, mas com informação, planejamento e orientação profissional, ele se torna o caminho mais seguro para conquistar o imóvel ideal.

Ao entender as modalidades, custos e exigências, você dá o primeiro passo para realizar esse sonho com tranquilidade e confiança.

Se você está pronto para começar essa jornada, fale com um de nossos corretores. Temos diversas opções de imóveis e condições especiais para transformar o seu plano em realidade.